首页 > 资讯 > 北京房价留给你的时间不多了,然后呢?

北京房价留给你的时间不多了,然后呢?

发布时间:2018-06-13 22:04:08(来源:财策研习社)


近日,又有一篇10W+微信文成功“上位”,《比北京房价更意外的事将连续发生,留给你的时间不多了》。


其实吧,这里头的观点,社员福利《2017高净值家庭资产配置策略报告》以及社群活动冬藏论坛已经说过了。


今天,财策君PO出这份年报首次发布时的内部演讲实录。时间怎么就不多了呢?OK,如果时间不多了,那然后呢?


——财策君


分享|金石智库研究总监 刘干霄

来源|金石财策理财顾问内部培训



现在,私人部门投资意愿非常低,跟以前的高速增长完全不可同日而语。


过去20年,私人投资增长率都保持在20%以上。但,2012年后出现了较大逆转。2016年7月,私人部门投资增长率自新中国成立以来首次为零。                        


中国私人部门与总体投资走势情况                     

资料来源丨中国经济数据库 

最新数据时点丨2016年10月31日 



民营企业家宁愿把钱拿去炒房,宁愿把钱搬到海外,宁愿把钱存在银行,也不愿意去扩大投资。


接下来的一两年中,经济实际上是缺乏一个有效动力的,这是中国经济里比较核心的一个问题。


有人说,私人投资不投也没关系,国家还可以进一步扩大投资,其实这件事情早就已经干了。


2016年,社会融资额和银行贷款额的政策效应,比2008年金融危机时4万亿还要高了。


钱没有进入实体经济流动起来


虽然采用了非常宽松的货币政策,但M2增速却创造了历史新低。


中国1995年以来M2增速四季度移动平均值走势

资料来源丨中国人民银行,瑞信

最新数据时点丨2016年9月30日 



也就是说,这些钱,大部分都没有流入实体经济,最终留在商业银行里,或者是被企业部门存在商业银行囤积在账户里,出现了我们在经济学里非常担心的一种状况,叫“流动性陷阱”。


为什么没有流动起来?你不用问国家,不用问企业,你就问你自己,你的钱干吗去了,是真消费去了,是投资去了,还是存在账上持续观望呢?


你发现,投出去买资产还不如存在现金账户里忍受货币的贬值呢,因为在经济相对箫条期,资产减值与灭失的风险是远远大于购买力下降的风险的。




个人投资往往流动性比较强,还能及时止损。但企业投到固定资产里,正好又处于经济下行周期,它想退出都退出不了。


如果不是产业投资者,它可能就不投了。所以,像格力也好,万科也好,账户上有很多现金。这样大量的资金最后都停留在商业银行体系里面。


留在商业银行体系的钱多,为什么M2增速却创造了历史新低(没流入实体)?


银行其实并不愿意扩大贷款,现在对公业务中不良贷款率特别高,银行要优化资产负债表,如果不这么做,银行的资产负债表可能很难看。


接住钱的房地产埋了一个更大的雷


本来钱可以流进股市这个大池子,但股灾后,股市的吸引力显著下降,于是大量资金流入了一线/核心城市的房地产,所以一线/核心城市的房地产在2016年出现了很明显上涨。


为什么只有一线/核心城市的房子在明显上涨,二三线反而不再上涨呢?因为大家都清楚,虽然流动性过剩,但是优质资产非常少。




这就像股市到了5000点,有的股票横盘,有的下跌,有的还继续上涨,但能涨多久,什么时候上涨,你又不清楚。所以,你会把钱调到有相对安全边际的资产上,所以钱就流向了一线/核心城市房地产。


但是这就埋了一个更大的雷,接下来这两组数据可能会引起各位某种程度的不舒服。


第一个数据:


国家住房价格与GDP比

资料来源丨中国经济数据库,瑞信 

最新数据时点丨2016年6月30日        


日本金融危机,房地产泡沫破裂时,住房价格与GDP之比是200%。美国房地产泡沫破裂之前,美国住房价格跟GDP相比是170%。


但是目前,中国50个大中城市住房价格(还不是全国,是50个大中城市)跟GDP相比是250%。


第二个数据:


中国商品房库存(待售+施工面积)与去库存化时间

资料来源丨WIND,泽平宏观   


国土资源部和发改委公布的我国房屋库存是7.2亿平米,我们每年房屋销售面积是10亿平米,那7.2亿平米差不多需要消化3个季度。


但实际上,我们是不能这么掩耳盗铃的。


因为我们商品房库存,不能光算待售面积,要把施工面积算进去。那我们的施工面积是多少?住宅、商业地产、工业地产全加起来是多少?正好是待售面积的10倍,是72亿平米,所以两者加起来是80亿平米。


但是,这80亿平米当中不全是住宅,里面有56亿平米是住宅,那也够多了吧。


关键是,这里面没有算上廉租房,这种只租不卖的房,没有算上小产权房,没有算上农村的自建房,也没有算上我们大量存量的二手房。




我们都很清楚,房子如果一旦脱离我们的居住使用功能,它就变成了一种投资品,变成了跟其他商品一样属性的资产。那最终,它的价格就会由供需来决定。


如果供需严重失衡,不敢说价格一定会下跌,至少会在很长时间段里压抑它上涨的空间。


如果恰巧你的房产位置不够好,如果恰巧你的房屋质量不够好,如果恰巧你的物业不够好,如果恰巧你自身的现金流不够强大,那稍微有点风吹草动,你持有房产的压力可能就会比较大。


这个就跟股市到了5000点后,如果你的股票要业绩没业绩,要概念没概念,然后你自己又随时要用钱,被迫从股市里抽回。那想想,就算没有市场风吹草动,你手里的这个“股票”是好是坏?


树不会长到天上去,事物总有边界


但是,为什么大家都不愿意去谈这件事情?为什么经济学家都被打脸呢?因为中国的房地产几乎不能用人类的想象力来形容,因为这里面有政府强制性干预。


但你要相信一点,树长不到天上去,事物总有边界。


美国金融体系那么发达,风险缓和机制那么多,为什么次贷危机最后那么严重?因为最后大家都麻痹了,所有人怀疑的、反对的,最后都被市场驯服了,都认为房价好像只涨不跌,或者说即便跌,也不会跌得很明显,而且即便跌下去也会涨回来,最后所有的人都会妥协了,都服从了,都相信了这一点。




我们整个社会,你说它很强大,也很强大,你说它很脆弱,其实也很脆弱的。


2015年底,中国的债务余额已经是飙升到GDP的2.18倍,2016年底2.49倍。而且,我们的贷款余额还都是沉淀在非金融的企业部门当中。这意味着,我们此时此刻的风险敞口是极其巨大的。


企业信贷总额占GDP的百分比

资料来源丨BIS,瑞信

最新数据时点丨2015年12月 

信贷极具扩张后,往往都容易造成危机。“二战”以后,80%的危机几乎都是因为信贷扩张造成的:信贷周期引发金融危机,金融危机引发经济危机。


全球信贷危机一览 

资料来源丨OECD,World Bank,IMF,CEIC,彭博社,Datastream,瑞信

最新数据时点丨2015年12月31日



去年市场实在没得投,好像债券市场表现出还可以投,但是大家都很清楚,债券市场的回报率很低,怎么办?就只能加杠杆,不断地在债券市场里加杠杆。杠杆加到一定程度的时候,突然降杠杆,连锁反应就出来了。


不断地加杠杆的前提是债券市场很坚挺,有息差,可套利。突然有一天,加息出来时,市场极端波动时,央行没有正常提供流动性时,就出现了很严重的系统事件。


“萝卜章”背后是什么?是我们非常脆弱的资产负债表,所以其实所谓的“股债汇三杀”,说的就是我们此时此刻的风险的敞口非常非常大。


得也杠杆,失也杠杆


得也杠杆,失也杠杆。没支撑,必带来一击。


如果我们中国社会还有能力继续加杠杆,还有能力去扩张信贷的话,我们的经济危机能得到延缓,甚至用时间就能换来这个空间。


但是,很遗憾,从中国社会信贷总额与GDP的比例及趋势数据来看,根据回归理论,接下来信贷将面临相对紧缩的状态,或者至少想再进一步扩张已经变得很难持续了。去杠杆成为更明显的阶段特征。


中国社会信贷去杠杆压力明显 

资料来源丨中国经济数据库 

最新数据时点丨2016年7月31日 



新供给主义里一个很重要的措施是透过资本市场的繁荣,反向带动实体经济的繁荣复苏。所以,我们通过大量政策和资金驱动来创造一个“改革牛”,然后一个“慢牛”的行情确实走出来了。


但是,因为整个社会金融需求极度压抑,太多钱实在找不到出路,再加上A股以散户为主。所以,最后大量的资金——加杠杆的,分级的,融资融券,资产抵押,甚至有来自于银行体系的资金,将“慢牛”变成了一个“疯牛”。


最后在去杠杆时,股市哀鸿遍野,所以,得也杠杆,失也杠杆。


如果没有基本面支撑,没有需求支撑,过度加杠杆带来的必然是一击。


因为这是一个资金驱动型的市场。资金永远都是会找风险最低的市场或者是收益更高的市场,它是高流动性的,但是这种流动性一旦离开的时候,市值自然会快速降下来。




所有故事都是如此的,其实债市已经发生了,汇市其实也发生了,之后就是房地产市场。


温州房产峰值的时候,核心地段房价也是可以到10万一平米的,但是泡沫破裂时,基本上普遍降到了4万一平米,非核心地段降到了大概2.5万一平米。虽然也不便宜,但是你想一下,这里边有杠杆支撑。


所以,最后好多人在这里面破产,甚至有人跳楼了。


如果房地产市场出现风险,这一轮又有多少中产要被洗劫?这种洗劫跟股市最大的不同的在哪?


股市其实在很多人眼里都是风险型资产,一般大家的配置比例并不是那么的高,但是房地产市场并不是。


房地产市场一直是我们所有人认为的安全型资产,所以在这个市场里面,持有的比例、规模和杠杆程度是相对高的。


在股市里,融资融券或者是做分级基金,一般也就1:1的杠杆,房地产市场基本上就是2倍、3倍的杠杆,甚至有的人连首付都是借的,你想是9倍的杠杆。那大家想一想,这里面很容易发生踩踏事件的。


保汇率 or 保房价?


内部,信贷政策无法扩张,民营投资热情锐降,房地产的资产价格高度泡沫化,资产负债表已经变得非常地脆弱,在这四大背景之下,我们其实还有一个非常大的外患。


这个外患是什么?就是美联储会进一步加息,资本抽离,那么,保汇率 or 保房价?


在过去的几十年当中,美联储每次加息,都会引发全球资本市场动荡。全球资本的风险偏好发生根本变化。大量资金从新兴市场流出,涌向美国,必然会带来大规模的衰退。比如当年的亚洲金融危机,现在的欧债危机。


2017年一开局美国的经济数据并没有想象的那么好,但是它加息是不可避免的。


因为,加息问题现在已经不是一个单纯的货币市场问题,已经变成了全球博弈的一个很重要的手段,这才是真正的“战争”。


欧洲几乎已经彻底的沉浮或者是衰退了,过去10年的努力,在这一个政策下,几乎就要土崩瓦解。


我们不能老隔岸观火,因为我们理财最后是要理我们自己家的这点钱的。


亚洲除了日本、新加坡之外,多数新兴国家都要面临衰退。中国还好一点,第一资本市场没有彻底开放,第二个没有高度依赖于进出口。


美股盈利没有显著的上涨,但是美股却在明显走强,为什么?因为美元指数在走强,钱在流入那个市场,所以市场里的资产价格就上涨。


撇开美元受追捧给人民币带来的贬值压力,人民币自身也承受较大贬值压力。


给大家看一个数据,判断一下人民币接下来怎么办,这个缺口有多大。


国际清算银行人民币、欧元、日元实际有效汇率

资料来源丨彭博社,IDC,瑞信 

最新数据时点丨2016年10月31日 


可以看到,人民币明显被高估。


所以接下来,外部资金在离开,内部风险在明显加大。虽然我不认为中国会出现明显的经济硬着陆,因为此时此刻,在中国的政治环境里维稳大于天,不会出现更严重的问题,但是中期呢?


如果里子保不住了,面子还要吗?


房地产是里子,外汇是面子。如果假设说只能顾里子,不能顾面子的时候,你还要面子吗?不管是从政治角度还是从经济的角度说,你会选择对内发生危急还是选择对外货币贬值?


好在,国家有余力,老百姓靠自己


《人民日报》权威人士谈经济,说我们的经济综合判断不可能是U形,更不可能是V形,而是L形的走势。


V形是迅速反弹,这种一般都是外因造成的。你本身身强力壮,偶感风寒,两天就会好的。


U形是纯外因引发了触动了你的内因。下雨了,你走路不小心滑倒摔断了腿,外因是下雨,内因是腿折了,你可不就修整一段时间。


L形是你自己本身有问题,或者是被外部引发的强大的问题,就是你摔倒并磕着后脑勺了,最后昏迷了,休克了,成植物人了。


好在中国经济中,中国企业虽然已经负债累累,但是因为国家有掌握印钞权,所以国家有余力。老百姓虽然没有办法,但是老百姓几千年来的斗争经验是靠自己,所以,中国人的储蓄率还比较高。




所以,我们现在主要的经济问题实际上是产业的空心化,还不是老百姓普通的债务危机,倒不至于出现社会问题。


但是,我们可能会发生明显的金融风险,而这个金融风险当中,我们现在很明显是一个L型。由于中国是比较独特的一个政治环境和社会财富的基础,中国的L是这样子:竖没有这么长,横会变得很长。


在未来当中,你要容忍更长时间的衰退,滞胀。其实在投资理财也好,还是国家也好,特别担心这种状况。手里拿着钱在贬值,投资也亏损,这个是最挑战的。



不要赚最后一个铜板


可能我们并不会因为这样子就卖掉我们的房子。卖了住哪?再说,资产价格是阶段性的,你买的那个房子,如果能拿到长周期的话,价格还是能回来的。


资产从长期来看,肯定要比货币要好的,但是问题是,在这种背景下,你手里的金融资产怎么办?


李嘉诚教会我们一个很朴素的道理,不要赚最后一个铜板。你想赚最后一个铜板,甚至想赚最后一根毛,那最后被搁置的是谁?


变迁之年,最重要的是活下来。“大时代面前没有转型只有死去活来。”这句话是李善友说的,一个对商业趋势很有研究的人。大时代面前只有死去活来,电力机车取代蒸汽机车,人工智能替代人。


历史的车轮终究要滚滚向前,人类社会每一次的危机最后也能过去。


从长期来看,伴随科技的迭代和社会的变革,我们对人类一定要保有信心,对最后的困难一定要保有信心,对我们人类抗风险能力一定要保有信心。


一句话“慧者潜其锋芒”,智慧的人不会锋芒毕露。我们认为在这样一个很大的变迁时代周期里面,这个时候进攻并不是一个好的选择,张扬肯定是容易被系统的问题所摧残。




这个时候我们建议大家一定要活下来,活下来比什么都重要。那么,怎么活下来?


1.  把投资风格降下来,积极变稳健,稳健变保守。

2.  把资产类别延展一下,延伸到全球多类资产。

3.  保持强流动性的头寸,以应对极端风险。


当前,国内发生极端风险的概率远远高于往年。过分集中于某个资产类型都可能让投资者遭遇极端事件,建议“跨市场、跨国别、跨周期、跨代际”的策略。


有观点,有解决方案

(点击标题)


2017高净值家庭资产怎么配?


 分享者 



刘干霄


财策研习社专家顾问团成员

理财顾问专业转型领航者


金石财策CEO、金石智库研究总监。CPBA、CWMA、CFC持证人。逾十年金融投研与管理经验,深谙国内外理财策划与财富管理市场,致力于通过财策智库与金融科技的建设,成就理财顾问专业价值。


推荐阅读


图解干货

6大传承工具

咖总说

财策君告诉你

离开王的女王


戳财策君书架,看顾问必读

看了又看

看了又看